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Garanzie ipotecarie e mercato immobiliare: un intreccio decisivo

L'andamento del mercato immobiliare interagisce con le attività di escussione delle garanzie dei crediti bancari in sofferenza e richiede la definizione di strategie di gestione che mettano la Banca in condizione di applicare strumenti diversificati di recupero dei crediti.

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L'offerta bancaria di prestiti si è storicamente affidata all'acquisizione di garanzie specifiche per la tutela della qualità dei portafogli creditizi, con particolare riguardo alle garanzie reali costituite dalla ipoteca su beni immobili sia residenziali che commerciali. Dai dati di bilancio delle banche (riferiti all'esercizio 2017, fonte MbRes) risulta che la quota di crediti garantiti è di poco inferiore all'80% del totale dei crediti a clientela ordinaria e l'88% di essi è riferibile a garanzie reali su immobili.

Tuttavia le garanzie reali possono tutelare effettivamente le ragioni del creditore se i beni posti a garanzia hanno un valore relativamente stabile nel tempo e possono essere posti in vendita in condizioni di ragionevole equilibrio tra domanda ed offerta ed in tempi congrui rispetto alle esigenze di copertura delle posizioni creditizie in caso di insolvenza del debitore (tenendo conto anche delle problematiche sociali relative alle abitazioni di famiglie con problemi di capacità di rimborso dei mutui). Tralasciamo le questioni relative allo stato di conservazione e manutenzione dei beni, che rappresentano comunque un serio problema se i tempi di perfezionamento delle vendite sono lunghi.

Lo stato del mercato immobiliare può essere valutato, tra gli altri, in base all'andamento dei prezzi, dei volumi di transazioni (anche in rapporto allo stock di unità immobiliari) e dei tempi di perfezionamento delle transazioni.

Dal 2010 l'ISTAT pubblica un indice dei prezzi degli immobili residenziali (distinguendo anche fra nuovi ed esistenti) relativi agli acquisti effettuati dal settore istituzionale famiglie. Oggetto della rilevazione sono i prezzi di mercato ed il prezzo dell'abitazione incluso quello del terreno (maggiori dettagli sul sito dell'Istituto, anche rispetto alle problematiche relative alla localizzazione territoriale dell'immobile ed alle caratteristiche qualitative). L'indice (ri-basato al 2010) mostra i seguenti andamenti:

  • nel 2018 i prezzi delle abitazioni diminuiscono complessivamente dello 0,6% con dinamiche di prezzo di segno opposto tra i prezzi delle abitazioni esistenti (che pesano per oltre l’80% sul dato complessivo) in diminuzione del 1,0% e quelli delle abitazioni nuove che aumentano del 1,0%;
  • rispetto al 2010 nel quarto trimestre 2018 i prezzi delle abitazioni risultano diminuiti del 16,9%, a causa esclusivamente alle abitazioni esistenti i cui prezzi sono diminuiti del 23,2% mentre per quelli delle abitazioni nuove si registra un aumento contenuto (0,7%).

Il fatto che l'ISTAT renda disponibile l'indice a partire dal 2010 non ci permette di apprezzare completamente l'impatto della crisi del 2008 né gli andamenti precedenti ad essa; l'OECD mette a disposizione lo stesso dato con maggiore estensione temporale, permettendo anche confronti tra diversi paesi (con le cautele relative alla comparazione di strutture economico-sociali molto diverse e alle modalità nazionali di calcolo degli indici). L'indice OECD è disponibile dal primo trimestre 1970, di seguito il grafico (nei periodi comuni all'indice Istat i dati sono pressoché identici):

Gli indici sono calcolati a prezzi correnti e non tengono conto quindi dell'andamento dell'inflazione. Possiamo osservare che:

  • dal IVT 1997 al IVT del 2007 i prezzi sono aumentati del 104% (crescita media del 7,4% annuo);
  • dal IT 2008 (punto massimo della serie) al IVT 2018 sono diminuiti del 21%, riportandosi al livello del 2003-2004 (diminuzione media del 2,1% annuo).

Per quanto riguarda le compravendite l'Istat mette a disposizione le serie storiche a partire dal 1997 da fonte notarile (atti e convenzioni stipulati presso i notai, la fattispecie rilevante ai fini della statistica si concretizza anche quando oggetto del trasferimento è una quota, purché la stessa, nel complesso dei negozi contenuti in uno stesso atto, non sia inferiore al 50% dell’intero). Data l'elevata variabilità stagionale della serie ho aggregato a frequenza annuale prima di rappresentarla graficamente:

Il massimo numero di operazioni è del 2006 (1.032.512), il minimo del 2013 (542.669). Nel 2017 la quota di compravendite rispetto allo stock di abitazioni residenziali è di circa il 2,2%.

Rispetto alla rilevazione Istat, in sintesi:

  • Il 93,9% delle convenzioni stipulate nel IVT 2018 riguarda trasferimenti di proprietà di immobili a uso abitativo e accessori (216.173), il 5,6% a uso economico (12.931) e lo 0,5% a uso speciale e multiproprietà (1.154),
  • rispetto al IVT 2017 le transazioni immobiliari aumentano complessivamente del 7,6%, il livello di crescita più alto degli ultimi due anni. L’espansione riguarda sia il settore abitativo (+7,8%) sia l’economico (+4,6%).

In questo contesto di mercato l'azione delle banche a tutela delle proprie ragioni di credito presenta significative criticità, sia rispetto alla dimensione complessiva del mercato sia alla perdurante debolezza dei prezzi di realizzo. Non è agevole rintracciare dati sul numero di immobili a garanzia di linee di credito (regolari, deteriorate e a sofferenza). Anche i dati relativi al numero di affidati per tipo di credito sono molto scarsi e di difficile reperibilità - Banca d'Italia riporta un numero totale di affidati pari a 3,4 milioni al netto delle posizioni in sofferenza, 0,9 milioni di posizioni a sofferenza rettificata a fine 2018 - da questi scarni numeri non è possibile ricavare il numero delle unità immobiliari a garanzia, che possiamo solo ipotizzare molto approssimativamente in diverse centinaia di migliaia. La gestione di queste posizioni è molto complessa per le banche, dati i ristretti margini di redditività che perdurano nel sistema ed il peso delle rettifiche di credito sulle posizioni deteriorate e non performing richieste dall'autorità di supervisione.

Le strategie di gestione attuate dagli istituti di credito in questi anni sono state diverse e con esiti differenziati:

  • rafforzare le unità interne dedicate alla gestione dei crediti deteriorati e a sofferenza, con difficolta di carattere organizzativo (assenza di processi strutturati di gestione, limitata capacità di sfruttamento dei dati disponibili, documentazione prevalentemente cartacea, difficoltà di interazione con specialisti esterni per l'esecuzione delle diverse fasi di gestione, fino al giudiziale);
  • accelerazione dei processi di vendita dei portafogli sul mercato degli NPL, con impatti economici e patrimoniali rilevanti e non sempre a prezzi vantaggiosi (in termini di differenziale tra prezzo di mercato e valore netto contabile);
  • realizzazione di soluzioni strutturate di gestione degli immobili a garanzia, con creazione di canali di vendita extragiudiziali ed iniziative di valorizzazione e riqualificazione per situazioni complesse (strutture residenziali, hotel, complessi commerciali …) anche attraverso la creazione o l'utilizzo di veicoli specializzati, migliorando nel contempo la capacità di utilizzo dei dati disponibili per il governo dei processi.

Il quadro economico ancora debole, pur con qualche segnale di ripresa (vedi crescita delle operazioni di compravendita, anche per immobili commerciali) unito alla bassa redditività aziendale impone alle banche di continuare al lavorare sulla struttura organizzativa, la riqualificazione e valorizzazione delle risorse interne, il rafforzamento dei flussi informativi e la smaterializzazione documentale, il disegno e l'implementazione di processi di gestione del recupero dei crediti che aumentino l'efficienza e l'automazione dei processi, senza sacrificare la capacità di gestione della relazione con i clienti anche in condizioni di insolvenza.


(fonti: ISTAT, OECD, Agenzia Entrate)

 

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